Hawliau Landlordiaid i gael Mynediad

Fel rhan o’i ddyletswydd i reoli tŷ, dylai’r landlord wneud ei orau glas i feithrin perthynas waith dda â’r tenant. Mae hyn yn arbennig o bwysig o ran cael mynediad i’r eiddo neu atgyweirio’r eiddo. Gellir meithrin perthynas dda â’r tenant drwy gyfathrebu’n effeithiol a sicrhau bod ei ddisgwyliadau’n rhesymol ac yn gywir o ran lefel y gwasanaeth a ddarperir.

Oni bai fod y tenant yn cytuno fel arall, mae’n bwysig cofio bod rhaid i’r landlord roi rhybudd ysgrifenedig o 24 awr o leiaf cyn iddo ymweld â’r eiddo a nodi pwrpas yr ymweliad.

  • Rhaid sicrhau nad yw’r ymweliadau’n ymyrryd â’r tenant. Pe baent, gallent fod yn gyfystyr ag aflonyddu
  • Dim ond i’r ardaloedd hynny lle mae gan y tenant neu’r tenantiaid (yn achos cyd-denantiaeth) feddiant neilltuedig y mae’r amodau hyn yn berthnasol

Caiff landlordiaid fynd i ardaloedd cyffredin sydd o dan eu rheolaeth ar unrhyw adeg resymol. Ond awgrymir eich bod yn rhoi rhybudd rhesymol i’r tenantiaid ac yn egluro’r rhesymau dros ymweld – er enghraifft, profi’r system larwm dân yn rheolaidd.

Mae gan denantiaid hawl i fwynhau’u llety’n dawel. Hyd yn oed os yw’r landlord yn rhoi rhybudd priodol ei fod yn bwriadu ymweld, caiff y tenant wrthod caniatáu iddo wneud hynny’n gyfreithiol. Os bydd tenant yn gwrthod caniatáu i landlord gael mynediad, dylai’r landlord geisio canfod y rheswm dros hynny cyn troi at unrhyw gamau cyfreithiol. Er enghraifft, efallai mai amser yr apwyntiad yw’r broblem a gall fod modd aildrefnu’r apwyntiad ar adeg gyfleus. Dim ond os nad yw’r tenant yn barod i wneud trefniadau amgen neu os yw’r tenant yn achosi oedi dro ar ôl tro ac yn peryglu gallu’r landlord i gyflawni’i rwymedigaethau cyfreithiol y dylai’r landlord ystyried cymryd camau cyfreithiol, a hynny drwy ddilyn y broses gyfreithiol benodedig neu ofyn am orchymyn llys i gael mynediad i’r eiddo.

Argyfyngau

Weithiau, bydd rhaid mynd i adeilad ar frys. Gall cyrff statudol wneud hyn o dan amgylchiadau priodol:

  • nwy: ffoniwch rif argyfwng y Grid Cenedlaethol 0800 111 999
  • dŵr: carthffos a/neu lifogydd: cysylltwch â’r cwmni sy’n gyfrifol am ddŵr yn yr ardal os nad yw cau’r stopfalf yn helpu a chysylltwch ag Adran Iechyd Amgylcheddol yr Awdurdod Lleol a fydd yn gallu rhoi cyngor a chymorth i chi
  • sefyllfaoedd amheus sy’n gysylltiedig â gweithgarwch troseddol: cysylltwch â’r heddlu

Os ydych yn ei chael yn anodd cael mynediad i’r llety i gyflawni gorchwylion arferol, i gynnal a chadw’r eiddo neu mewn argyfwng, awgrymwn eich bod yn gofyn am gyngor cyfreithiol a/neu’n cysylltu ag Adran Iechyd Amgylcheddol yr Awdurdod Lleol i drafod yr opsiynau sydd ar gael i chi. O gael eu herio, rhaid i landlordiaid sy’n mynd i’r eiddo heb ganiatâd y tenant neu yn erbyn dymuniadau’r tenant ddangos ei bod yn rhesymol iddynt fynd i’r eiddo o dan yr amgylchiadau.

Niwsans ac Ymddygiad Gwrthgymdeithasol

Unrhyw ymddygiad sy’n aflonyddu ar un neu ragor o bobl nad ydyn nhw’n rhan o’r un aelwyd, codi braw a pheri gofid iddyn nhw, neu unrhyw ymddygiad sy’n debygol o wneud hynny, yw ymddygiad gwrthgymdeithasol. Mae sŵn, trais, camdriniaeth, bygythiadau a defnyddio’r eiddo ar gyfer cyffuriau anghyfreithlon yn enghreifftiau o ymddygiad gwrthgymdeithasol, ond nid yw honno’n rhestr gyflawn. O gyflawni ymchwiliadau digonol cyn gosod yr eiddo, dylai leihau’r risg o osod yr eiddo i rywun sy’n debygol o ymddwyn yn wrthgymdeithasol. Dylai’r cytundeb tenantiaeth hefyd gynnwys cymalau priodol ynghylch ymddygiad gwrthgymdeithasol. Yn aml, bydd yr awdurdod lleol yn cynnwys amod yn nhrwydded eiddo y mae angen ei drwyddedu o dan Ddeddf Tai 2004 yn dweud bod rhaid i’r landlordiaid gymryd camau rhesymol i atal ymddygiad gwrthgymdeithasol ac i fynd i’r afael ag ef lle bo angen.

Mewn achosion lle mae’r landlord yn amau bod tenantiaid yn ymddwyn yn wrthgymdeithasol, gall gysylltu â’r heddlu neu dimau ymddygiad gwrthgymdeithasol yr awdurdod lleol. Gall yr heddlu a’r awdurdod cymdeithasol hefyd gysylltu â’r landlord os oes problem yn un o’u tai. Mae’n bwysig ceisio cydweithio â nhw i ddatrys y sefyllfa.

Gellir defnyddio llu o fesurau gwahanol, gan gynnwys cyfryngu, Gorchmynion Cau, Gorchmynion Ymddygiad Gwrthgymdeithasol a/neu droi tenant allan, gan ddibynnu ar yr amgylchiadau a difrifoldeb y sefyllfa.

Mewn achosion lle mae sŵn yn dod o’r eiddo, cysylltwch ag Adran Iechyd yr Amgylchedd. Gall fod modd i’r swyddogion gymryd camau gorfodi yn erbyn y sawl sy’n creu’r sŵn, gan gynnwys ei erlyn a mynd â chyfarpar oddi arno. Ymweld â'r tudalen Ymddygiad Gwrthgymdeithasol a Phroblemau yn y Gymdogaeth i gael mwy o wybodaeth.

Terfynu Tenantiaeth

Gall y broses o derfynu tenantiaeth breswyl fod yn gymhleth iawn. Awgrymir eich bod yn gofyn am gyngor cyfreithiol o’r cychwyn cyntaf os bydd problemau’n codi. Fel arfer, caiff tenantiaeth ei therfynu naill ai drwy’i therfynu’n gontractiol neu drwy ddilyn y broses gyfreithiol briodol i droi tenant allan. Mae cyngor cyfreithiol llawn tu hwnt i gwmpas yr erthygl hon. Y cyfan y mae’n ei wneud yw rhoi crynodeb o’r prif bwyntiau i’w hystyried. Tenantiaethau sicr a thenantiaethau byrddaliol sicr sy’n cael eu rheoleiddio gan Ddeddf Tai 1988 yw mwyafrif y tenantiaethau yn y sector preifat. Mae gwahanol ddulliau o ddwyn achos ildio meddiant o ran tenantiaethau o dan Ddeddf Tai 1988, sef mwyafrif y tenantiaethau yn y sector preifat, gan ddibynnu ar p’un a yw’r contract yn denantiaeth sicr neu’n denantiaeth fyrddaliol sicr.

Beth os yw’r tenant a’r landlord am i’r denantiaeth barhau?

Bydd tenantiaeth gyfnodol yn parhau hyd nes i’r landlord neu’r tenant ei dirwyn i ben – fel arfer drwy roi rhybudd i adael.

Bydd tenantiaeth sicr am gyfnod penodol (h.y. nid tenantiaeth fyrddaliol) yn parhau ar ôl ei dyddiad terfyn, a dim ond ar rai seiliau penodol y bydd modd i’r landlord ei dirwyn i ben. Mae’r rhan fwyaf o’r tenantiaethau yn y sector preifat yn dechrau fel tenantiaethau byrddaliol sicr am gyfnod penodol. Pan fydd cyfnod penodol tenantiaeth fyrddaliol sicr yn dod i ben, mae’r opsiynau a ganlyn ar gael i’r landlord os yw am i’r denantiaeth barhau:

  • cytuno â’r tenant ar denantiaeth fyrddaliol newydd am gyfnod penodol
  • cytuno â’r tenant ar denantiaeth fyrddaliol sicr newydd ar sail gyfnodol a elwir yn denantiaeth gyfnodol gontractiol neu
  • gwneud dim a chaniatáu i’r denantiaeth fyrddaliol sicr barhau ar yr un telerau o dan denantiaeth gyfnodol statudol

Beth all Landlordiaid ei wneud os ydyn nhw am i Denant adael?

Gan mwyaf, tenantiaeth fyrddaliol sicr fydd unrhyw denantiaeth yng nghartref unigolyn a ddechreuodd ar 28 Chwefror 1997 neu ers hynny. Mae’r gweithdrefnau ar gyfer terfynu tenantiaeth yn wahanol, gan ddibynnu ar y math o denantiaeth, felly gofynnwch am gyngor mewn da bryd os oes gennych unrhyw amheuon ynghylch y math o denantiaeth. Gan mwyaf, bydd rhaid rhoi rhybudd digonol a chyfreithiol i’r tenant i adael:

  • Caiff y cytundeb tenantiaeth bennu’r dull a modd y caiff rhybuddion eu rhoi. Dylai’r landlord ddilyn unrhyw ddull a bennir yn y cytundeb. Os na fydd yn gwneud hynny, gall y llys wrthod cais y landlord i gael gorchymyn ildio meddiant
  • Yn ddelfrydol, dylid darparu’r rhybudd â llaw, yng nghwmni tyst, a dylid ategu’r rhybudd hwnnw drwy ddull arall, er enghraifft drwy anfon rhybudd drwy’r post a chael tystysgrif i ddangos ei fod wedi’i bostio neu’i anfon drwy’r post cofnodedig. Pan fydd landlord yn gwneud cais i’r llys, bydd gofyn iddo ddarparu tystiolaeth i’r llys am y modd y cafodd y rhybudd ei roi
  • Os nad yw’r rhybudd wedi’i roi ar y ffurf gywir, neu os nad yw wedi’i roi gan ddefnyddio’r dull cywir, gallai’r landlord golli’r achos. Os ydych yn landlord dibrofiad, rydym yn argymell eich bod yn cael cyngor cyfreithiol ynghylch sut i ddilyn y drefn gywir i roi rhybudd i adael, a hynny er mwyn sicrhau nad ydych yn agored i her gyfreithiol

Ar ddiwedd tenantiaeth fyrddaliol sicr sy’n para am gyfnod penodol, os na fydd y landlord yn gwneud unrhyw beth ac os bydd y tenant yn aros yn yr eiddo, bydd y denantiaeth yn treiglo’n awtomatig o’r naill gyfnod rhent i’r llall ar yr un telerau â’r denantiaeth fyrddaliol sicr flaenorol. Tenantiaeth gyfnodol statudol yw’r enw ar hon. Bydd y denantiaeth yn parhau ar y sail hon hyd nes i’r landlord a’r tenant gytuno ar denantiaeth cyfnod penodol neu denantiaeth gyfnodol newydd neu hyd nes i’r tenant adael neu hyd nes i’r llys roi gorchymyn ildio meddiant i’r landlord. Os nad yw’r landlord am i’r denantiaeth bara fel tenantiaeth gyfnodol statudol, bydd angen iddo roi hysbysiad adran 21 i derfynu’r denantiaeth. Gelwir yr hysbysiad yn hysbysiad adran 21 gan fod hawl y landlord i adennill meddiant a’r drefn o roi rhybudd yn cael eu nodi yn adran 21 o Ddeddf Tai 1988. Rhaid rhoi’r rhybudd i’r tenant o leiaf ddau fis cyn y dyddiad y mae’r landlord am i’r denantiaeth ddod i ben.

I derfynu tenantiaeth fyrddaliol sicr yn ystod y cyfnod penodol, nid oes rhaid rhoi’r rhybudd ar ffurf benodedig. Gellir rhoi’r rhybudd drwy lythyr, ar yr amod ei fod yn cydymffurfio â’r rheolau a ganlyn:

  • rhaid i gyfnod y rhybudd fod yn ddau fis o leiaf
  • rhaid i’r rhybudd beidio â dod i ben cyn i gyfnod penodol y cytundeb ddod i ben (gall ddod i ben ar unrhyw ddyddiad ar ôl diwedd y cyfnod penodol)

Ni all y llys roi gorchymyn ildio meddiant yn ystod chwe mis cyntaf y denantiaeth gan ddefnyddio’r weithdrefn o dan adran 21. Dyma’r gofynion i gael gorchymyn ildio meddiant o dan adran 21:

  • bod y denantiaeth yn denantiaeth fyrddaliol sicr
  • bod cyfnod penodol y denantiaeth wedi dod i ben
  • bod rhybudd a ddrafftiwyd yn briodol yn unol â darpariaethau adran 21 wedi’i roi i’r tenant a bod cyfnod y rhybudd wedi dod i ben
  • bod unrhyw flaendal a dalwyd wedi’i ddiogelu’n briodol o dan y rheoliadau priodol ar gyfer tenantiaethau a grëwyd ar 6 Ebrill 2007 neu ar ôl hynny
  • bod cais wedi’i wneud am unrhyw drwydded sy’n ofynnol o dan Ddeddf Tai 2004 (er enghraifft trwydded orfodol ar gyfer Tŷ Amlfeddiannaeth)

Gan mwyaf, rhaid rhoi rhybudd i derfynu Tenantiaeth Gyfnodol yn ysgrifenedig a rhaid:

  • datgan bod angen adennill meddiant o dan adran 21 o Ddeddf Tai 1988
  • rhoi rhybudd sy’n para o leiaf ddau fis
  • dirwyn y denantiaeth i ben ar ddiwrnod olaf un o gyfnodau’r denantiaeth (Er enghraifft, os yw’r cyfnod rhent yn estyn o’r 11eg o’r mis tan y 10fed o’r mis nesaf, rhaid nodi yn y rhybudd mai’r degfed o’r mis yw dyddiad terfynu’r denantiaeth.)

Terfynu Tenantiaeth Cyfnod Penodol cyn iddi ddod i ben?

Mewn rhai achosion, bydd landlord wedi cytuno ar gyfnod penodol, e.e. landlord sy’n gosod tai i fyfyrwyr, ond bydd angen iddo derfynu’r denantiaeth yn gynharach oherwydd bod ei amgylchiadau wedi newid, neu oherwydd nad yw pethau’n mynd yn dda gyda’r tenant.

Os bydd landlord am adennill meddiant o’r eiddo yn ystod cyfnod penodol tenantiaeth fyrddailol sicr neu denantiaeth sicr, ni all ond geisio adennill meddiant:

  • os yw un o’r seiliau dros adennill meddiant a nodir yn Atodlen 2 i Ddeddf Tai 1988 (fel y’i diwygiwyd) yn berthnasol ac
  • os yw’r cytundeb tenantiaeth yn cynnwys cymal sy’n darparu ar gyfer y sefyllfa hon (weithiau fe’i gelwir yn gymal ailfynediad neu’n gymal fforffedu, er nad oes modd defnyddio fforffediad ar gyfer tenantiaethau byrddaliol sicr/tenantiaethau sicr) neu
  • drwy roi ar waith gymal torri a ddrafftiwyd yn briodol a defnyddio’r weithdrefn o dan adran 21 (tenantiaethau byrddaliol sicr yn unig)

Er mwyn i gymalau torri fod yn gymwys, rhaid bod modd i’r landlord a’r tenant eu defnyddio, ac nid dim ond y landlord.

Er bod modd i landlord adennill meddiant os yw’n amlwg bod y tenant wedi gadael yr eiddo, fel rheol bydd angen i’r landlord gael gorchymyn llys i adennill meddiant. Bydd unrhyw landlord sy’n troi tenant allan heb orchymyn llys yn cyflawni trosedd (ychydig iawn o eithriadau a geir).

Mae’r seiliau dros adennill meddiant wedi’u rhannu’n seiliau gorfodol (Seiliau 1-8 lle mae’n rhaid i’r llys roi gorchymyn ildio meddiant os bydd y landlord yn profi’r honiad) a seiliau dewisol (Seiliau 9-17 lle caiff y llys roi gorchymyn ildio meddiant os caiff yr honiadau’u profi ac os yw’r llys yn credu ei bod yn rhesymol iddo wneud y gorchymyn.) Rhaid nodi’r seiliau yn y rhybudd, a rhaid iddo fod yn rhybudd o dan adran 8. Mae ffurf y rhybudd wedi’i bennu. Mae adran 8 o Ddeddf Tai 1988 hefyd yn nodi faint o rybudd y mae’n rhaid ei roi – ac mae’n dibynnu ar y sail neu’r seiliau sy’n cael eu defnyddio.

Rhaid i’r landlord ystyried yr hyn y mae am ei gyflawni drwy gychwyn achos cyfreithiol i derfynu’r denantiaeth. Rhaid iddo ystyried yr amser, yr ymdrech a’r gost sydd ynghlwm wrtho ac ystyried a yw wedi defnyddio pob dull arall i geisio datrys y broblem.

Mae’n hollbwysig eich bod yn gofyn am gyngor cyfreithiol pan fyddwch yn drafftio ac yn terfynu cytundebau tenantiaeth, a hynny er mwyn i chi sicrhau bod y trefniadau contractiol yn cael eu drafftio’n gywir o’r cychwyn cyntaf. O wneud hynny, bydd modd i chi ddefnyddio’r seiliau a nodir yn Atodlen 2 i Ddeddf Tai 1988 yn gywir os bydd angen i chi wneud hynny. Y rheswm am hyn yw bod rhaid cynnwys rhai o’r seiliau hyn yn y denantiaeth wreiddiol er mwyn eu defnyddio’n briodol.