Hawliau Landlordiaid i gael Mynediad

Dylai’r landlord wneud ei orau glas i feithrin perthynas waith dda â’r tenant. Bydd cyfathrebu da a pherthynas gyfeillgar yn paratoi'r ffordd pan fydd angen i chi gael mynediad ar gyfer arolygu, trin, cynnal a chadw neu atgyweirio.

Oni bai fod y tenant yn cytuno fel arall, mae’n bwysig cofio bod rhaid i’r landlord roi rhybudd ysgrifenedig o 24 awr o leiaf cyn iddo ymweld â’r eiddo a nodi pwrpas yr ymweliad. Dylid ymweld ar adeg resymol. Rhaid sicrhau nad yw’r ymweliadau’n ymyrryd â’r tenant. Pe baent, gallent fod yn gyfystyr ag aflonyddu.

Caiff landlordiaid llety a rennir fynd i ardaloedd cyffredin sydd o dan eu rheolaeth ar unrhyw adeg resymol. Ond awgrymir eich bod yn rhoi rhybudd rhesymol i’r tenantiaid ac yn egluro’r rhesymau dros ymweld – er enghraifft, profi’r system larwm dân yn rheolaidd.

Mae gan denantiaid hawl i breifatrwydd ac i fwynhau’u llety’n dawel. Hyd yn oed os yw’r landlord yn rhoi rhybudd priodol ei fod yn bwriadu ymweld, caiff y tenant wrthod caniatáu iddo wneud hynny’n gyfreithiol. Os bydd tenant yn gwrthod caniatáu i landlord gael mynediad, dylai’r landlord geisio canfod y rheswm dros hynny cyn troi at unrhyw gamau cyfreithiol. Efallai nad yw amseru’r apwyntiad yn addas a gallech aildrefnu. Dim ond os nad yw’r tenant yn barod i wneud trefniadau amgen neu os yw’r tenant yn achosi oedi dro ar ôl tro ac yn peryglu gallu’r landlord i gyflawni’i rwymedigaethau cyfreithiol y dylai’r landlord ystyried cymryd camau cyfreithiol, a hynny drwy ddilyn y broses gyfreithiol benodedig neu ofyn am orchymyn llys i gael mynediad i’r eiddo.

Argyfyngau

Weithiau, bydd rhaid mynd i adeilad ar frys. Gall cyrff statudol wneud hyn o dan amgylchiadau priodol:

  • nwy: ffoniwch rif argyfwng y Grid Cenedlaethol 0800 111 999
  • dŵr: carthffos a/neu lifogydd: cysylltwch â’r cwmni sy’n gyfrifol am ddŵr yn yr ardal os nad yw cau’r stopfalf yn helpu a chysylltwch ag Adran Iechyd Amgylcheddol yr Awdurdod Lleol a fydd yn gallu rhoi cyngor a chymorth i chi
  • sefyllfaoedd amheus sy’n gysylltiedig â gweithgarwch troseddol: cysylltwch â’r heddlu

Os ydych yn ei chael yn anodd cael mynediad i’r llety i gyflawni gorchwylion arferol, i gynnal a chadw’r eiddo neu mewn argyfwng, awgrymwn eich bod yn gofyn am gyngor cyfreithiol a/neu’n cysylltu â Gwasanaeth Tai'r Awdurdod Lleol i drafod yr opsiynau sydd ar gael i chi. O gael eu herio, rhaid i landlordiaid sy’n mynd i’r eiddo heb ganiatâd y tenant neu yn erbyn dymuniadau’r tenant ddangos ei bod yn rhesymol iddynt fynd i’r eiddo o dan yr amgylchiadau. Gweler hefyd Aflonyddu a Throi Allan yn Anghyfreithlon.

Niwsans ac Ymddygiad Gwrthgymdeithasol

Unrhyw ymddygiad sy’n aflonyddu ar un neu ragor o bobl nad ydyn nhw’n rhan o’r un aelwyd, codi braw a pheri gofid iddyn nhw, neu unrhyw ymddygiad sy’n debygol o wneud hynny, yw ymddygiad gwrthgymdeithasol. Mae sŵn, trais, camdriniaeth, bygythiadau a defnyddio’r eiddo ar gyfer cyffuriau anghyfreithlon yn enghreifftiau o ymddygiad gwrthgymdeithasol, ond nid yw honno’n rhestr gyflawn. O gyflawni ymchwiliadau digonol cyn gosod yr eiddo, dylai leihau’r risg o osod yr eiddo i rywun sy’n debygol o ymddwyn yn wrthgymdeithasol. Dylai’r cytundeb tenantiaeth hefyd gynnwys cymalau priodol ynghylch ymddygiad gwrthgymdeithasol. Yn aml, bydd yr awdurdod lleol yn cynnwys amod yn nhrwydded eiddo y mae angen ei drwyddedu o dan Ddeddf Tai 2004 yn dweud bod rhaid i’r landlordiaid gymryd camau rhesymol i atal ymddygiad gwrthgymdeithasol ac i fynd i’r afael ag ef lle bo angen.

Mewn achosion lle mae’r landlord yn amau bod tenantiaid yn ymddwyn yn wrthgymdeithasol, gall gysylltu â’r heddlu neu dimau ymddygiad gwrthgymdeithasol yr awdurdod lleol. Gall yr heddlu a’r awdurdod cymdeithasol hefyd gysylltu â’r landlord os oes problem yn un o’u tai. Mae’n bwysig ceisio cydweithio â nhw i ddatrys y sefyllfa.

Gellir defnyddio ystod o fesurau gan gynnwys cyfryngu, gwaharddeb sifil, gorchymyn ymddygiad troseddol, a/neu droi allan, yn dibynnu ar amgylchiadau a difrifoldeb y sefyllfa.

Mewn achosion lle mae sŵn yn dod o’r eiddo, cysylltwch ag adain Diogelu’r Cyhoedd. Gall fod modd i’r swyddogion gymryd camau gorfodi yn erbyn y sawl sy’n creu’r sŵn, gan gynnwys ei erlyn a mynd â chyfarpar oddi arno. Gweler y dudalen Ymddygiad Gwrthgymdeithasol a Phroblemau yn y Gymdogaeth am ragor o wybodaeth.

Terfynu Tenantiaeth

Rhaid i denantiaeth breswyl ddod i ben yn y modd priodol. Mae dod â thenantiaeth i ben fel arfer ar ddwy ffurf gyffredin, naill ai trwy gytundeb y ddau barti neu o ganlyniad i broses gyfreithiol briodol gael ei chymryd i droi tenant allan.

Dylid cymryd cyngor cyfreithiol gan eich cyfreithiwr. Yn y rhan fwyaf o achosion dylid rhoi o leiaf 6 fis o rybudd, ac os na fydd y tenant yn gadael o’i wirfodd, bydd angen i chi wneud cais i'r Llys am orchymyn adennill meddiant. Disgwylir i'r broses hon a'r cyfnodau rhybudd newid wrth weithredu Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016.

Beth os yw’r tenant a’r landlord am i’r denantiaeth barhau?

Bydd tenantiaeth yn parhau hyd nes i’r landlord neu’r tenant ei dirwyn i ben – fel arfer drwy roi rhybudd i adael.  Bydd tenantiaeth fyrddaliadol sicr am gyfnod penodol  yn dychwelyd yn awtomatig i denantiaeth gyfnodol ar ôl y dyddiad terfyn, os bydd y tenant yn aros yn ei unfan. Gall y landlord a'r tenant ymrwymo i gytundeb am gyfnod penodol arall os oes angen, neu ganiatáu i'r denantiaeth ddod yn gyfnodol.

Bydd tenantiaeth sicr am gyfnod penodol (h.y. nid tenantiaeth fyrddaliol) hefyd yn parhau ar ôl ei dyddiad terfyn, a dim ond ar rai seiliau penodol y bydd modd i’r landlord ei dirwyn i ben.

Beth all landlordiaid ei wneud os ydyn nhw am i denant adael?

Gan mwyaf, tenantiaeth fyrddaliol sicr fydd unrhyw denantiaeth yng nghartref unigolyn a ddechreuodd ar 28 Chwefror 1997 neu ers hynny. Mae’r gweithdrefnau ar gyfer terfynu tenantiaeth yn wahanol, gan ddibynnu ar y math o denantiaeth, felly gofynnwch am gyngor mewn da bryd os oes gennych unrhyw amheuon ynghylch y math o denantiaeth. Gan mwyaf, bydd rhaid rhoi rhybudd digonol a chyfreithiol i’r tenant i adael:

  • Caiff y cytundeb tenantiaeth bennu’r dull a modd y caiff rhybuddion eu rhoi. Dylai’r landlord ddilyn unrhyw ddull a bennir yn y cytundeb. Os na fydd yn gwneud hynny, gall y llys wrthod cais y landlord i gael gorchymyn ildio meddiant
  • Yn ddelfrydol, dylid darparu’r rhybudd â llaw, yng nghwmni tyst, a dylid ategu’r rhybudd hwnnw drwy ddull arall, er enghraifft drwy anfon rhybudd drwy’r post a chael tystysgrif i ddangos ei fod wedi’i bostio neu’i anfon drwy’r post cofnodedig. Pan fydd landlord yn gwneud cais i’r llys, bydd gofyn iddo ddarparu tystiolaeth i’r llys am y modd y cafodd y rhybudd ei roi
  • Os nad yw’r rhybudd wedi’i roi ar y ffurf gywir, neu os nad yw wedi’i roi gan ddefnyddio’r dull cywir, gallai’r landlord golli’r achos. Os ydych yn landlord dibrofiad, rydym yn argymell eich bod yn cael cyngor cyfreithiol ynghylch sut i ddilyn y drefn gywir i roi rhybudd i adael, a hynny er mwyn sicrhau nad ydych yn agored i her gyfreithiol

Os nad yw'r landlord eisiau i'r denantiaeth barhau a bod y cyfnod penodol wedi dod i ben bydd angen i'r landlord gyflwyno hysbysiad i ddod â'r denantiaeth i ben. Os nad oes unrhyw reswm/ sail (Deddf Tai 1988) gelwir yr hysbysiad yn hysbysiad adran 21 gan fod hawl y landlord i adennill meddiant a’r drefn o roi rhybudd yn cael eu nodi yn adran 21 Deddf Tai 1988. Rhaid rhoi’r rhybudd i’r tenant o leiaf ddau fis cyn y dyddiad y mae’r landlord am i’r denantiaeth ddod i ben.

Rhaid i hysbysiadau gydymffurfio â'r rheolau canlynol;

  • Nodi bod angen meddiant o dan adran 21 Deddf Tai 1988
  • Rhaid i hyd yr hysbysiad fod o leiaf ddau fis a dod i ben ar ddiwrnod olaf cyfnod o'r denantiaeth (er enghraifft diwrnod olaf y mis os oes rhent yn ddyledus ar y 1af)
  • Rhaid i'r rhybudd beidio â dod i ben yn gynharach na chyfnod penodol y cytundeb

I derfynu tenantiaeth fyrddaliol sicr yn ystod y cyfnod penodol, nid oes rhaid rhoi’r rhybudd ar ffurf benodedig. Gellir rhoi’r rhybudd drwy lythyr, ar yr amod ei fod yn cydymffurfio â’r rheolau a ganlyn:

  • rhaid i gyfnod y rhybudd fod yn ddau fis o leiaf
  • rhaid i’r rhybudd beidio â dod i ben cyn i gyfnod penodol y cytundeb ddod i ben (gall ddod i ben ar unrhyw ddyddiad ar ôl diwedd y cyfnod penodol)

Ni all y llys roi gorchymyn ildio meddiant yn ystod chwe mis cyntaf neu gyfnod penodol y denantiaeth gan ddefnyddio’r weithdrefn o dan adran 21. Rhai o'r gofynion ar gyfer gorchymyn llys am ildio meddiant o dan adran 21 yw:

  • bod y denantiaeth yn denantiaeth fyrddaliol sicr
  • bod cyfnod penodol y denantiaeth wedi dod i ben
  • bod rhybudd a ddrafftiwyd yn briodol yn unol â darpariaethau adran 21 wedi’i roi i’r tenant a bod cyfnod y rhybudd wedi dod i ben
  • bod unrhyw flaendal a dalwyd wedi’i ddiogelu’n briodol mewn cynllun awdurdodedig o dan y rheoliadau priodol ar gyfer tenantiaethau a grëwyd ar 6 Ebrill 2007 neu ar ôl hynny
  • bod cais wedi’i wneud am unrhyw drwydded sy’n ofynnol o dan Ddeddf Tai 2004 (er enghraifft trwydded orfodol ar gyfer Tŷ Amlfeddiannaeth)
  • bod y landlord wedi'i gofrestru gyda Rhentu Doeth Cymru a bod rheolwr trwyddedig ar yr eiddo

Terfynu Tenantiaeth Cyfnod Penodol cyn iddi ddod i ben?

Mewn rhai achosion, bydd landlord wedi cytuno ar gyfnod penodol, e.e. landlord sy’n gosod tai i fyfyrwyr, ond bydd angen iddo derfynu’r denantiaeth yn gynharach oherwydd bod ei amgylchiadau wedi newid, neu oherwydd nad yw pethau’n mynd yn dda gyda’r tenant.

Os bydd landlord am adennill meddiant o’r eiddo yn ystod cyfnod penodol tenantiaeth fyrddailol sicr neu denantiaeth sicr, ni all ond geisio adennill meddiant:

  • os yw un o’r seiliau dros adennill meddiant a nodir yn Atodlen 2 i Ddeddf Tai 1988 (fel y’i diwygiwyd) yn berthnasol ac
  • os oes gan y cytundeb tenantiaeth gymal ynddo sy'n darparu ar gyfer hyn (weithiau gelwir hyn yn gymal ailfynediad, yn gymal terfynu neu’n gymal fforffedu

Er mwyn i gymalau torri fod yn gymwys, rhaid bod modd i’r landlord a’r tenant eu defnyddio, ac nid dim ond y landlord.

Er bod modd i landlord adennill meddiant os yw’n amlwg bod y tenant wedi gadael yr eiddo, fel rheol bydd angen i’r landlord gael gorchymyn llys i adennill meddiant. Bydd unrhyw landlord sy’n troi tenant allan heb orchymyn llys yn cyflawni trosedd (ychydig iawn o eithriadau a geir).

Mae’r seiliau dros adennill meddiant (a ddefnyddir o dan adran 8 Deddf Tai 1988) wedi’u rhannu’n seiliau gorfodol (Seiliau 1-8 lle mae’n rhaid i’r llys roi gorchymyn ildio meddiant os bydd y landlord yn profi’r honiad) a seiliau dewisol (Seiliau 9-17 lle caiff y llys roi gorchymyn ildio meddiant os caiff yr honiadau’u profi ac os yw’r llys yn credu ei bod yn rhesymol iddo wneud y gorchymyn.) Rhaid nodi’r seiliau yn y rhybudd, a rhaid iddo fod yn rhybudd o dan adran 8. Mae ffurf y rhybudd wedi’i bennu. Mae adran 8 o Ddeddf Tai 1988 hefyd yn nodi faint o rybudd y mae’n rhaid ei roi – ac mae’n dibynnu ar y sail neu’r seiliau sy’n cael eu defnyddio.

Rhaid i’r landlord ystyried yr hyn y mae am ei gyflawni drwy gychwyn achos cyfreithiol i derfynu’r denantiaeth. Rhaid iddo ystyried yr amser, yr ymdrech a’r gost sydd ynghlwm wrtho ac ystyried a yw wedi defnyddio pob dull arall i geisio datrys y broblem.

Dylech ofyn am gyngor cyfreithiol i ddrafftio a dod â chytundebau tenantiaeth i ben er mwyn sicrhau bod trefniadau cytundebol yn gywir ac y gellir dibynnu arnynt yn ddiweddarach.